La convention d’occupation précaire dans une vente avec faculté de rachat

La vente avec faculté de rachat vous permet de récupérer des liquidités pour solder vos dettes en cédant votre bien. Et ce, en conservant à la fois la possibilité d’en redevenir totalement propriétaire et celle d’y habiter. Pour cette dernière, il est nécessaire de signer une convention d’occupation précaire. Voici tout ce qu’il y a à savoir sur le sujet !

Vente avec faculté de rachat : qu’est-ce qu’est ?

Commençons par bien définir ce dont nous allons parler dans cet article. La vente avec faculté de rachat est inscrite au Code civil depuis 1804. Cette dernière permet à un particulier de vendre de manière temporaire un bien immobilier.  » Temporaire « , parce qu’il peut le racheter, dans un délai maximum de cinq ans.
La vente avec faculté de rachat permet d’épauler les foyers en difficultés financières, en leur donnant la possibilité de récupérer une somme pour rembourser leurs dettes. Son mécanisme permet également d’octroyer au vendeur un différé de jouissance, c’est -à -dire de continuer à vivre dans le bien concerné, s’il constitue une résidence principale, en l’échange du versement d’une indemnité d’occupation. On pourrait l’assimiler à un loyer, sauf qu’il n’y a pas de bail à signer, mais une convention d’occupation précaire.

Trois conditions pour une convention d’occupation précaire

Légalement définie comme un « contrat de louage », régie par la jurisprudence et l’article 1709 du Code civil, la convention d’occupation fixe les conditions de mise à disposition du logement. Et ce, notamment, d’un point de vue financier.
Vous vous apprêtez à signer un contrat de vente avec faculté de rachat ? Votre convention d’occupation ne pourra être valide que si :

  • Votre situation, lors de la signature, est considérée comme objectivement précaire et mentionne les « circonstances particulières » qui mènent à sa conclusion. Ces dernières doivent être « indépendantes de la seule volonté des parties » (faire l’objet d’une cause objective fragilisant le logement).
  • Elle intègre et mentionne une indemnité d’occupation, également appelée « modicité de la redevance » et non « loyer ».
  • La durée de la convention est courte.

Un contrat signé pour cinq ans au maximum

La durée de la convention d’occupation n’est pas obligatoirement connue à l’avance ; celle-ci peut en effet être indéterminée. Cependant, si vous en signez une dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat, elle ne pourra excéder 5 ans. C’est le maximum légal ; il n’y a pas de minimum à respecter, puisque vous gardez la possibilité de racheter, à tout moment, votre bien.
Le montant, quant à lui, est libre. Il est cependant régi par le principe suivant : Il ne doit pas dépasser le montant du loyer du marché, afin de ne pas aggraver votre situation financière par rapport à une vente « classique » du bien suivie d’une location d’un autre bien ;

Un droit d’occupation, mais aussi certains devoirs

La convention d’occupation vous octroie, dans le cadre d’une vente avec faculté de rachat, le droit de continuer de vivre dans votre maison ou votre appartement. C’est ce que l’on appelle un « droit de jouissance ».
De fait, vous n’en êtes plus le propriétaire officiel. Ce qui signifie que vous avez plusieurs obligations, comme  :
Payer les charges principales du bien (eau, électricité, Internet…) ;
Conserver le logement dans le même état qu’au moment de la signature de la convention d’occupation, afin qu’il ne perde pas de valeur en vue d’une future revente ;
Demander l’autorisation au propriétaire officiel avant de réaliser tous travaux modifiant la structure de l’appartement ou de la maison (réalisation de cloisons, installation d’un nouveau mode de chauffage…).

La convention d’occupation précaire est avantageuse à plus d’un titre. Souvent en échange d’une indemnité, elle vous permet de continuer à vivre dans votre logement le temps de vous acquitter de vos dettes.

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Commentaires

  1. GUILBERT 31 août 2021 at 20h42 - Reply

    bonjour, je ne trouve jamais réponse à cette question : quid si le vendeur maintenu dans les lieux avec un bail précaire, ne paie pas régulièrement ses loyers. merci

    • Seb 1 septembre 2021 at 6h38 - Reply

      Bonjour,
      C’est une très bonne question, d’autant que dans certaines situations, le niveau de charges d’un vendeur est déjà élevé et que rajouter une indemnité d’occupation (ou loyer) pourrait être pénalisant. En règle générale, en cas d’impayé, ce sera une négociation entre l’occupant et le propriétaire, et l’issue est incertaine. Il faut donc porter une attention toute particulière à ce point si on envisage une vente avec faculté de rachat.
      L’approche de Solustone permet d’éviter cela. En effet, conscients que la situation financière de nos bénéficiaires peut être tendue, nous ne voulions pas rajouter de charges mensuelles pour couvrir l’occupation. Nous proposons donc de provisionner une partie du montant libéré lors de notre acquisition pour couvrir cette occupation. Ainsi, pas de charges supplémentaires, et nous pouvons tous nous focaliser sur les leviers à activer pour mettre nos bénéficiaires dans les meilleures dispositions possibles pour qu’ils puissent exercer leur faculté de rachat au terme de notre accompagnement.

Petite maison en bois à côté de trois piles de pièces symbolisant la règle 50/30/20

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