Que devient le patrimoine immobilier lors d’un divorce ?

Lors d’un divorce, de nombreux éléments sont à régler entre les futurs ex-époux : garde des enfants, répartition des meubles et des appareils électroménagers, partage des sommes que vous avez épargné pendant le mariage… et, bien sûr, gestion du patrimoine immobilier, qu’il s’agisse de la résidence principale du couple ou d’une résidence secondaire. Ainsi, à qui reviennent les biens (maisons, appartements…) d’un couple qui se sépare ? C’est ce que nous allons voir tout de suite !

Trois régimes, trois « options »

Si vous vous apprêtez à divorcer, l’avenir de vos biens immobiliers va dépendre avant tout du régime matrimonial adopté lors de votre union. En l’espèce, trois options sont possibles :

  1. Vous vous êtes mariés sous le régime de la communauté universelle. Dans ce cas, tous les biens sont communs, qu’ils aient été achetés avant ou pendant le mariage, par l’un des deux époux seulement ou non, ou aient été donnés. Sauf mention contraire dans votre contrat de mariage, les biens immobiliers doivent être répartis à parts égales.
  2. Vous vous êtes mariés sous le régime de la communauté réduite aux acquêts. Dans ce cas, les biens acquis (ou qui ont été donnés) avant le mariage reviennent à leur acquéreur initial. Les biens achetés pendant le mariage, eux, doivent être répartis équitablement, peu importe si vous avez plus contribué à son financement que la personne avec qui vous étiez en couple.
  3. Vous vous êtes mariés sous le régime de la séparation de biens. Dès lors, les biens acquis avant le mariage reviennent à leur acquéreur. Vous devez vous partager ceux acquis pendant l’union au prorata des sommes investies, s’il est possible de démontrer des participations inégales. Sinon, le bien est partagé à parts égales.

Une étape importante, la liquidation du régime matrimonial

Lors de tout divorce, quel que soit le régime adopté initialement, vous devez réaliser un partage des biens. Vous allez donc devoir passer devant un juge qui va prononcer le divorce, certes, mais aussi procéder (ou faire procéder par un notaire) à la liquidation du régime matrimonial.
Le principe ? On réalise une étude du patrimoine avec, en fonction du régime matrimonial, d’une répartition de l’actif (c’est-à-dire, les biens immobiliers ou non et diverses possessions) et du passif (les dettes, qu’il s’agisse de crédits ou non) entre les époux. Celle-ci aboutira à un projet de partage, que vous serez libres d’accepter ou de refuser.

En l’absence d’accord sur la liquidation du régime matrimonial…

Vous n’êtes pas d’accord avec la répartition que l’on propose, ou votre ex-conjoint(e) se sent lésé(e) par celle-ci ? C’est le tribunal de Grande Instance de votre région qui devra se prononcer. Deux possibilités s’offrent au juge :

  1. Il impose une nouvelle répartition, qui peut aussi être la même que lors de l’étape précédente s’il estime qu’elle était juste et équilibrée ;
  2. Ou bien il constate qu’il n’est pas possible d’arriver à un accord, et demande une mise en vente des biens aux enchères. Il va ensuite répartir entre vous le fruit de la vente qui sera dans la plupart des cas bien moins important que ce que vous espériez…

En cas d’accord sur la liquidation du régime matrimonial…

Si vous et votre « ex » êtes d’accord sur la répartition que l’on vous propose, tout est plus simple. Dans ce cas un notaire établi une convention, entérinant soit :
– La revente des biens avec partage des sommes, selon les recommandations issues de la liquidation du régime matrimonial ;
Le rachat par l’un des deux conjoints de la part de l’autre, condition sine qua none, pour que vous puissiez, par exemple, rester dans un appartement acquis à deux pendant le mariage ;
– L’indivision des biens. Une option à recommander uniquement si vous êtes en bons termes avec la personne qui partageait votre vie. Elle repose en effet sur une gestion commune de biens dont vous restez propriétaires à deux (à la hauteur de ce que vous avez défini préalablement). Travaux, changements de locataires, investissements… Il faudra donc trouver un terrain d’entente pour des sujets potentiellement sensibles.

Si vous divorcez, ne prenez pas à la légère la question de la séparation du patrimoine immobilier. Préparez le sujet avec votre ex-conjoint(e) avant de passer devant le juge. Tentez de trouver un accord à l’amiable pour ne pas avoir à faire durer les choses trop longtemps et répartir équitablement les biens. N’oubliez pas qu’en l’absence de vision commune sur la question, c’est au juge de trancher. Et que sa décision peut vous être moins favorable que celle à laquelle vous vous attendez.

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