Tout ce qu’il faut savoir sur… la vente « acte en main »

La vente acte en main est une excellente solution pour ne pas avoir à faire financer par la banque ou par l’acheteur les frais d’acquisition d’un logement. En effet, dans le cadre d’une telle opération, c’est le vendeur qui prend ces frais à sa charge ! Explications.

Les frais d’acquisition, un frein potentiel au financement du bien

Lorsque l’on souhaite acheter un bien immobilier, le montant des frais d’acquisition – souvent appelés frais de notaire, d’une manière un peu abusive puisqu’il ne s’agit pas uniquement de la rémunération du notaire – peut constituer un frein à un financement par un établissement financier. En effet, les banquiers préfèrent ne financer que le bien en lui-même (on parle de financement à 100%), plutôt que le bien + les frais d’acquisition (une opération appelée financement à 110%). La raison ? En cas d’impayés, la banque pourra toujours se couvrir en vendant le logement financé. Elle ne rentrera pas dans ses frais si elle doit aussi récupérer le montant des frais d’acquisition.

La vente « acte en main », une réelle solution

Si l’acheteur n’a pas la possibilité d’avancer les frais d’acquisition, et que la banque ne vous suit pas si elle doit les financer, une solution existe : la vente « acte en main ». Le principe est simple : l’acheteur et le vendeur se mettent d’accord sur une prise en charge par le second de cette somme à régler. Il ne reste au premier qu’à payer le prix du bien. Il se présente donc face au banquier avec un besoin de financement, au maximum, à 100%.
Vous l’aurez compris : la vente acte en main déroge à l’article 1593 du Code Civil, qui stipule que « les frais d’actes et autres accessoires à la vente sont à la charge de l’acheteur ».

Le vendeur y trouve aussi un intérêt

« Pourquoi un vendeur accepterait-il une vente acte en main ? », vous demandez-vous sans doute. A priori, vous auriez raison de douter de l’intérêt d’une telle opération. En effet, elle diminue mécaniquement la somme obtenue lors de la cession de son bien. Cependant, le vendeur y trouvera son compte dans deux cas de figure :
– Si les deux parties s’étaient mis d’accord pour une baisse du prix, équivalente au montant des frais d’acquisition, la vente « acte en main » reviendra, finalement, exactement au même de son côté ;
– Si le vendeur compense les frais de cession en augmentant le prix de vente d’autant, un accord de gré à gré qui lui permet de vendre à coup sûr et laisse l’acheteur en bonne position face au banquier, avec un besoin de financement à 100%.
Attention, le vendeur peut laisser entendre que l’opération lui reviendra plus cher. C’est vrai. C’est pourquoi tous n’accepteront pas forcément une vente « acte en main », notamment lorsqu’ils viennent de publier leur annonce et/ou que le bien se trouve dans une zone à forte demande. Les plus pressés et ceux qui attendent depuis longtemps de vendre seront sans doute plus attentifs que les autres à une telle proposition.

Les 3 avantages de la vente acte en main

Pour résumer, voici les trois principaux avantages de la vente acte en main :

  1. L’acheteur finance indirectement les frais d’acquisition et réduit son apport personnel.
  2. Il n’a pas à demander un financement à 100% à son banquier.
  3. Le vendeur, lui, peut actionner ce levier pour vendre finalement un bien qu’il ne parvenait pas à céder.

Quelques inconvénients tout de même…

Il convient de noter quelques désavantages à la vente, acte en main. Ainsi :
– Le vendeur devra payer des frais d’acquisition indirectement plus élevés ;
– S’il réalise une plus-value sur la vente du bien, elle entraînera, mécaniquement, une imposition plus importante ;
– L’acheteur ne pourra pas déduire les frais d’acquisition de son avis d’imposition la première année.

La vente acte en main présente de nombreux avantages. Cependant, elle n’est pas une solution miracle, notamment parce qu’elle impose d’offrir au banquier une représentation incomplète, erronée, de son dossier. De fait, en cas d’impayés, vous ne serez pas en mesure de rembourser à 100% la banque avec la seule cession du bien. L’opération est plus à recommander si vous avez négocié le prix de vente avec le vendeur : il reviendra au prix initial, et vous achèterez le bien à sa vraie valeur. Un vrai accord gagnant-gagnant, donc.

Articles similaires

Commentaires

Petite maison en bois à côté de trois piles de pièces symbolisant la règle 50/30/20

Le Solublog

Pour comprendre, piloter et

assainir vos finances

Directement par email 😉

Nous avons bien pris en compte votre demande 😉
Désolé, il semblerait qu'il y ait eu un problème. Pourriez-vous essayer à nouveau ?

On peut se croiser aussi ici !

Vous cherchez quelque chose ?

Les catégories

Nos derniers articles