Qu’est-ce que la vente avec faculté de rachat, ou réméré ?

La vente avec faculté de rachat (aussi appelée vente à réméré) permet à une personne physique ou morale de vendre un bien immobilier tout en conservant la possibilité de le racheter. Très souvent citée comme une solution à destination des personnes surendettées, la vente avec faculté de rachat peut aussi être utilisée dans d’autres circonstances comme un divorce, une succession, ou tout simplement un arbitrage financier (allouer les fonds du bien A sur un projet B, puis racheter le bien A). Attention toutefois à bien étudier toute les subtilités du réméré avant de vous lancer !

La vente avec faculté de rachat (ou vente à réméré)

Définition

La vente avec faculté de rachat n’a rien de novateur. En effet, le principe a fait son apparition dans le Code Civil (Section VI – Article 1659 à 1673) dès sa promulgation par Napoléon Bonaparte en 1804 (et était pratiquée bien avant ça !). La seule évolution notable observée depuis est la suppression de l’appellation « réméré » au profit de « faculté de rachat » en 2009 (LOI n°2009-526 du 12 mai 2009 – art. 10).

La vente avec faculté de rachat offre à un propriétaire immobilier (résidence principale, résidence secondaire, mûrs de commerce, etc.) la possibilité de vendre son bien immobilier tout en conservant la possibilité de le racheter dans un délai maximum de cinq ans. Si au terme de ce délai la faculté de rachat n’a pas été exercée, le droit de propriété de l’acquéreur (souvent qualifié d’investisseur) devient irrévocable.

Dans quelle cas en a-t-on besoin ?

Il n’y a pas de grande vérité ici, mais les propriétaires y ont recours en général quand ils ont besoin de libérer des liquidités rapidement et n’ont plus accès aux financements bancaires.

Certes on parle beaucoup de réméré pour des personnes en situation de surendettement, interdits bancaires, fichées à la Banque de France (FICP et FCC), ou qui veulent éviter une saisie immobilière. Mais il existe de nombreux autres cas comme au moment d’un divorce, d’une succession, d’un lancement d’activité (les banques ont du mal à financer les jeunes entrepreneurs). Le réméré peut également servir à refinancer totalement un bien immobilier sur lequel il n’y aurait plus de crédit, ou augmenter l’encours existant (et non, les banques de détail ne savent pas faire ça !).

Les étapes d’une vente avec faculté de rachat

La vente

Comme pour une vente immobilière classique, il y aura nécessairement un avant contrat (aussi appelé compromis ou promesse de vente), suivi quelques mois plus tard de l’acte authentique.

Les deux différences principales par rapport à un acte classique sont liées aux modalités de la faculté de rachat, ainsi que de l’occupation du bien pendant la période du réméré. Si par exemple le bien immobilier considéré est la résidence principale du vendeur, ce dernier pourra par exemple continuer à l’occuper moyennant une indemnité d’occupation.

Nous recommandons de vous faire conseiller par un notaire à chacune de ces étapes.

Occupation pendant la durée du réméré

Comme évoqué, si le bien immobilier vendu est la résidence principale du vendeur, ce dernier peut continuer à l’occuper. Cette occupation ne sera pas encadrée par un bail de location traditionnel car le vendeur ne sera pas locataire, mais bénéficiera d’un différé de jouissance, et ce jusqu’à l’expiration de la faculté de rachat. Les modalités de cette occupation seront encadrées par une convention d’occupation précaire, souvent directement intégrée à l’acte de vente avec faculté de rachat.

Exercice de la faculté de rachat

Le vendeur initial peut exercer sa faculté de rachat à tout moment. Si toutefois il n’a pas été en mesure de le faire, et que les parties sont d’accord, il est possible de proroger le terme du réméré, à condition de ne pas dépasser les 5 ans autorisés.

Au moment de l’exercice de la faculté de rachat, le vendeur initial devra avoir sécurisé son financement pour pouvoir reprendre possession de son bien. La bonne nouvelle est que, même si cela impose de repasser chez le notaire, il n’y aura pas de nouveau frais de mutation à payer (cf ci-dessous pour plus de détails).

Quel prix pour le bien immobilier ?

Compte tenu du caractère temporaire de la vente et du risque de l’investisseur, le prix du bien lors d’une vente avec faculté de rachat se situe en dessous de sa valeur vénale. Ce prix est en général déterminé en fonction du besoin de liquidités du vendeur, et sera majoré d’une commission appelée indemnité d’immobilisation au moment du rachat.

Prix de vente

Il n’y a pas vraiment de règles, mais plus un grand principe qui est celui de proposer un prix suffisant qui permettra au vendeur de régler son problème de liquidités. La moyenne observée est un prix de vente entre 50 et 70% de la valeur vénale du bien (soit une décote de 30 à 50% par rapport à la valeur du bien).

Si vous vous dites que ce prix est trop bas, rappelez-vous que l’objectif est que le vendeur rachète le bien au même prix (auquel s’ajoutera une commission d’immobilisation, aussi appelée commission de portage). La notion de prix n’est donc pas à considérer en fonction de l’actif lui-même, mais plutôt de la situation du vendeur.

Point de vigilance

Attention toutefois à une chose, si vous êtes en train d’étudier une vente à réméré. Comme nous venons de l’expliquer, un bien vendu en réméré s’achète à un prix inférieur à sa valeur réelle. En cas d’exercice de la faculté de rachat, cela ne pose fondamentalement pas de problème (sauf si la commission est excessive évidemment). Mais si malheureusement le propriétaire initial ne peut pas racheter son bien, il faut s’assurer que la « décote » n’ira pas totalement dans la poche de l’investisseur.

En effet, si l’investisseur devient irrévocablement propriétaire au terme de l’opération, il est libre de le revendre à n’importe qui et à n’importe quel prix, et d’empocher la décote et l’éventuelle plus value !

Vous ne trouvez pas ça très juste ? On est bien d’accord avec vous, et c’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles nous avons créé Solustone. Nous voulons protéger le patrimoine immobilier des propriétaires en difficulté et s’assurer qu’ils bénéficieront de la totalité du fruit de la vente (moins notre commission) en cas de non-exercice de la faculté de rachat.

Bon à savoir : rescision pour cause de lésion
Vous pouvez demander l’annulation de la vente ou une indemnité si par faute d’exercice de la faculté de rachat, l’investisseur revend le bien et que l’écart entre le prix de vente et le prix initial de la vente à réméré est supérieur à 7/12. On parle là de rescision pour cause de lésion.

Prix de rachat

Le prix de rachat est fixé dès le départ et se compose des éléments suivants : le prix de vente initial, les frais d’acte, et d’une indemnité d’immobilisation (cf ci-dessous). Il est aussi courant que l’investisseur demande le remboursement des différentes taxes ainsi que des frais d’entretien et de réparation.

Et l’impôt sur la plus-value dans tout ça ?

Si le bien considéré ne constitue pas la résidence principale du vendeur, ce dernier devra effectivement s’acquitter de l’impôt sur la plus value, sauf si la durée de détention excède 30 ans.

La rémunération de l’investisseur en réméré

Indemnité d’immobilisation

Le rôle d’un investisseur dans une vente à réméré est de libérer des liquidités (voire protéger le bien immobilier en cas d’éventuelle saisie). Le but est de porter ce bien dans le temps pour que le propriétaire initial puisse en reprendre la pleine propriété. L’investisseur immobilisant du capital demandera à être rémunéré pour avoir porté le bien immobilier.

Cette indemnité est en général inclue dans le prix de rachat. Cela signifie que si l’investisseur achète un bien en réméré à un prix représentant 65% de sa valeur vénale et demande 10% d’indemnité d’immobilisation, il y a des chances que cela se traduise par un prix de rachat de 75% (65 + 10).

L’indemnité d’occupation se situe en général entre 0 et 15% du prix initial. À titre d’exemple, Solustone se rémunère à hauteur de 5% pour avoir porté le bien immobilier (dans notre cas, cela couvre aussi notre accompagnement).

Indemnité d’occupation

Nous parlions plus haut de la convention d’occupation précaire. Celle-ci encadre les conditions d’occupation, donc le montant de l’indemnité. Encore une fois, il n’y a pas vraiment de règles ici mais plutôt des grands principes, comme respecter un loyer de marché par exemple.

La question des frais d’acquisition

Au moment de la vente initiale

Pas de changement ici, les frais d’acquisition (composés des émoluments du notaire et des droits de mutation) sont les mêmes que lors d’une vente classique. Petit récapitulatif des frais appliqués (hors frais fixes de formalité, autour de 800 €).

Émoluments du notaire :

  • De 0 à 6 500 € : 3,945 %
  • Entre 6 500 € et 17 000 €: 1,627 %
  • De 17 000 € à 60 000 € : 1,085 %
  • Plus de 60 000 € : 0,814 %

Droits de mutation proportionnelle :

  • Pour la taxe départementale : 4,50%
  • La taxe communale : 1,20%
  • La taxe nationale : 0,11%
  • Contribution de sécurité immobilière : 0,10% (avec un minimum de 15,00€)

Au moment du rachat

La vente à réméré offre un cadre intéressant au moment du rachat car l’acte authentique tombe dans la catégorie des actes dits innomés. Cela signifie qu’il ne peut donner lieu à une imposition proportionnelle ! Pas de droits de mutation proportionnelle donc mais juste un impôt fixe de 125 € (sacrément moins élevée que les 5,8% présentés plus haut !).

Il faudra tout de même payer les émoluments du notaire, mais cela ne représente en général pas la plus grosse partie du montant.

Nous espérons que cet article vous aura permis de mieux appréhender la vente avec faculté de rachat, ou réméré. Son principe peut effrayer, mais structurée de façon responsable et équitable, elle peut être une vraie solution pour des personnes cherchant une alternative à la vente définitive. Les points de vigilance : une durée suffisante pour permettre au vendeur de redresser sa situation financière, un coût global maîtrisé, et surtout, en cas de non-exercice de la faculté de rachat, un complément de prix pour le propriétaire initial !

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Commentaires

  1. […] Vente avec faculté de rachat […]

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